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2020東京大改造：日經三大專門雜誌帶你預測未來‧東京消費、投資、住居、工作最佳指南（附超大地圖＋分區詳圖）

東京，將重新定義未來的城市概念：
讓人興奮、感動、舒適、安全，以及零耗能的健康城市！

內容簡介

　　「研究東京的改變，瞭解它的前世今生與未來發展，應該也可以為我們的城市帶來新的想像。」

─實踐大學建築設計學系副教授 李清志

　　曾在1964年首度舉辦奧運的東京，也是首座舉辦奧運的亞洲城市。當年舉辦奧運的目的，是展現日本從戰後的廢墟中站起，開始往一個和平國家邁進，而在戰敗不到20年日本就能舉辦此一盛典，在當年可說難以置信。當時，日本政府當局耗資30億美元大興土木，興建運動場館以及修建相關基礎建設，如交通設施及供水系統等，更完成新幹線與全世界首條高速鐵路，奠定日後東京成為亞洲第一城市的基礎。

　　56年後，這座台灣人最愛前往旅遊的都市，將在2020年夏，二度舉辦奧林匹克運動會！

　　再次舉辦奧運，比起當初更加成熟的東京，又將會呈現出什麼樣的嶄新面貌？走過311大地震的日本，不僅寄望藉由此次機會凝聚日本國民的心，更希望能藉此告別失落的20年。誠如首相安倍晉三所說，奧運可說是經濟的起爆劑，根據《日本經濟新聞》報導，日本民間也認為東京奧運能為日本帶來極大經濟效益。而改變後的東京，又將對這座城市的市容景觀、城市規畫、商務、消費、房地產以及庶民生活等面向，造成什麼影響？

　　看見5年後的東京，看見一個都市與你我的新機會！

　　本書為日本最大經濟商業雜誌《日經BP》旗下的建築、土木、不動產三大專業雜誌，聯手帶來第一手報導，並輔以地圖，帶領讀者看見未來東京的樣貌與商機──

　　．奧運盛會很花錢？85％的比賽設施，將以選手村為中心，建在半徑8公里的範圍內。
　　．都更一定要先破壞？看東京如何以改建或翻新的方式，擴充既有設施的功能。
　　．奧運會增生蚊子館？選手村在奧運後，將成為可供買賣與租賃的廣大住宅區。有意前進東京房地產的投資客，不可不知！
　　．藉奧運重新強化城市交通便利性。將原有鐵道路線延伸，也計畫構建BRT系統。
　　．老商業區如何都更？華麗的「撞球式都更計畫」，景物依舊，只是煥然一新。
　　．沒有文化的城市，一切只是空殼？澀谷地區的建築，讓過去與未來產生對話！
　　．311大震造成的災害歷歷在目，徹底改造河川、港灣、下水道，建設大範圍防災設施。
　　．前衛的東京奧運主場館，已為日本建築界帶來許多衝擊，甚至可能影響台灣嗎？
　　．大丸有地區VS. 品川的東京辦公中心之競爭，又會對在東京工作的人們，帶來什麼樣的影響？

　　本書將附帶地圖說明與數十幅圖片，更有知名攝影師筱山紀信拍攝的多幅工地現場照片，致力將奧運帶來的影響，以及東京都怎麼用短短8年時間，做好未來50年的建設，清楚明瞭地告訴讀者。與日本關係極為密切的台灣，從基礎建設、天災、人口老化、新舊建物等，均面臨相似問題；了解東京大改造，必讓我們對台灣未來的樣貌有更具體的想像和規畫。

　　本書不僅對熱愛東京的人來說相當受用，對建築、投資有興趣的讀者也能在此書中找到閱讀樂趣，而所有關心台灣都市發展的讀者，更能從中找到些許未來城市發展方向的啟發。

名人推薦

　　實踐大學建築設計學系副教授 李清志
　　《Shopping Design》設計採買誌總編輯 李惠貞
　　《設計東京》系列作者 吳東龍
　　財經暢銷書作家 施昇輝
　　外資法人地產軍師 紅色子房
　　《秋刀魚》雙月刊雜誌主編 許哲寧

　　「在《2020東京大改造》裡，閱讀了東京的過去，更看到了東京的未來，實在過癮！！」─《設計東京》系列作者 吳東龍

　　「一張東京未來的藏寶圖，讓您可以輕鬆破解暗藏其中的投資密碼。」─財經暢銷書作家 施昇輝

　　「按圖索驥，東京地產投資布局最重要的一本書。」─外資法人地產軍師 紅色子房

　　「1964年的第一次東京奧運，讓這座傳統都市從二戰後脫胎換骨，不到一甲子，整座城市正朝著2020年第二次奧運大躍進，看日本人如何在已經飽和開發的土地上，極致地完成不可能之都市更新計畫。」─《秋刀魚》雙月刊雜誌主編 許哲寧

作者介紹

作者簡介

《日經建築》

　　1976年創刊至今，是一本兼具專業、知識傳遞以及人文關懷的建築專業雜誌。內容呈現部分常輔以大篇幅照片與圖表，詳盡介紹日本以及世界建築業界最新消息，及社會大眾矚目的最新建案或公共工程，如台灣的國立台中歌劇院、2020東京奧運主場館新國立競技場等，也是日本讀者群最多的建築雜誌，對於日本建築有興趣，以及喜歡到日本旅遊的讀者來說，亦可當成安排旅遊行程的參考工具書之一。

　　除了專業的建築工程報導之外，也時常挖掘新秀建築師的作品並加以介紹，以及邀請建築人文作家撰寫專題報導，以建築為起點，進而對社會脈動、經濟情勢投以關懷。

譯者簡介

林詠純

　　台灣大學物理系、地質系雙學士，日本九州大學藝術工學府碩士。視日本福岡為第二個故鄉。曾在民間研究機構擔任日文研究助理。現為專職日文譯者，認真對待經手的每個文字，期許自己更上層樓。

目錄

編輯室報告
各界推薦
推薦序 東京的城市變身／李清志
推薦序 按圖索驥，東京地產投資布局最重要的一本書／紅色子房
　
PART1 市容的改變
因奧運而刷新的「未來地圖」
東京大改造　
新鐵道路線與放寬限制帶來的改變
【灣岸地區】奧運設施炒熱灣岸地區
【神宮外苑】新競技場是都更序曲
【虎之門‧六本木】藉「環二」提升都市競爭力
【大丸有‧日本橋‧銀座】聯合都更帶來飛躍性發展
【品川】列車基地舊址成新國際據點
【澀谷】建築師們用摩天大樓競技
【新宿】逐漸向外圍擴散的開發計畫

PART2 基礎建設的改變
交通網、防災強化的藍圖
首都圈基礎建設改造　
【鐵道‧區域交通系統】雖然困難重重，但討論漸趨踴躍
【道路】計畫建設「3環狀」等主要道路
【首都圈機場】機場功能的強化與升級
【港灣】從旅貨雙方思考如何升級
【地震‧海嘯的應對策略】河川、港灣、下水道的防災設施

篠山紀信拍攝的東京進行式
現場紀信　GENBAKISHIN
環狀2號線‧虎之門之丘
東京臨海地區‧奧運比賽場地

PART3 居住空間的改變
對購屋者的影響
住宅大樓的挑選重點　
房價上漲會持續到何時？
住宅大樓的購買須知
關於東京灣岸的5個問題
Q1灣岸地區是一個什麼樣的地方呢？／Q2這個地區交通網會如何規畫呢？／Q3東京灣岸可以建造多少住宅大樓呢？／Q4住宅大樓的價格會出現什麼樣的改變呢？／Q5托兒所與小學的數量足夠嗎？

從調查資料判斷市況
灣岸是新的住宅大樓密集地　

PART4 東京不動產市場將發生變化
不動產市場將如此改變
投資旅館與商辦的好機會，辦公室租金預計將漲兩成
邁向適合人口減少社會的都市更新

PART5 如何藉由奧運，讓東京更好？
為末大（日本運動員協會代表理事）／?村健（東京大學教授）
森喜朗（前日本首相）／間野義之（早稻田大學教授）
安島博幸（立教大學教授）／國崎信江（危機管理教育研究所代表）
田邊新一（早稻田大學教授）／野城智也（東京大學教授）
青山佾（明治大學教授）
岸井隆幸（日本大學教授）
市井宏雄（明治大學教授）

PART6 盡情享受東京奧運所帶來的樂趣
新國立競技場比稿報告
選擇扎哈的理由
　
專訪扎哈‧哈蒂女士
為東京注入全新活力

回顧上一次的東京奧運
建築大師們的1964年＜比賽設施篇＞　

回顧上一次的東京奧運
建築大師們的1964年＜都市建築篇＞

序

編輯室報告

東京，將重新定義未來的城市概念

　　曾在1964年首度舉辦奧運的東京，也是首座舉辦奧運的亞洲城市。當時舉辦奧運的目的，是展現日本從戰後的廢墟中站起，開始往一個和平國家邁進，而在戰敗不到20年日本就能舉辦此一盛典，在當年可說難以置信。當時，日本政府耗資30億美元大興土木，興建運動場館以及修建相關基礎建設，如交通設施及供水系統等，更完成新幹線與全世界首條高速鐵路，奠定日後東京成為亞洲第一城市的基礎。

　　56年後，這座台灣人最愛前往旅遊的都市，將在2020年夏，二度舉辦奧林匹克運動會！

　　再次舉辦奧運，比起當初更加成熟的東京，又將會呈現出什麼樣的嶄新面貌？走過311大地震的日本，不僅寄望藉由此次機會凝聚日本國民的心，更希望能藉此告別失落的20年。誠如首相安倍晉三所說，奧運可說是經濟的起爆劑，根據《日本經濟新聞》報導，日本民間也認為東京奧運能為日本帶來極大經濟效益。而改變後的東京，勢必將對這座城市的市容景觀、城市規畫、商務、消費、房地產以及庶民生活等面向，造成影響。

　　台灣九合一選舉剛落幕不久，所有當選的地方首長，他們獲得的每一張選票，等於乘載了每一份寄望有更美好未來的盼望。市民們希望新的地方父母官，能夠負起責任，帶領城市一起成長，願所居住的城市更舒適、更安全、更便捷。

　　然而都市計畫說來簡單，卻也談何容易。且台灣的都市更新，更時常與「拆除」「官商勾結」「圖利」等名詞掛勾，讓問題本質無法浮現，導致社會無法就事實理性討論，連帶台灣的都市競爭力，就這麼消磨與失去。

　　都市計畫或都市更新，雖然乍看像是在地圖上圈畫，哪邊要建，哪邊要拆，哪邊要開路，哪邊要整修，但其實這些計畫的中心應該是「夢想」與「願景」。「一個更好的城市」，也許乍看像是空洞口號，可這卻是所有城市的規畫者在從事都市計畫的過程中，最該具備的實際思維。

　　因都更而生的住民與政府、建商之間的拉扯這樣的問題，隨著新聞媒體報導逐漸引起國人關心，此問題由於牽涉需要更廣泛的討論，本書並沒有辦法給出一個滿意的答案（當然實際上，東京的都更也免不了有這方面的討論，如築地市場的遷移，正因為對遷移新址的疑慮，對築地悠長歷史的不捨，以及在築地安身立命的店家非得重起爐灶，導致築地市場搬入新址的時程表一延再延）。

　　然而，我們還是認為這本書非得出版不可，因為我們看到了一個都市其實可以撐起一國的榮辱，一個都市能夠承接所有國民，寄望打破那壟罩在空氣中的沉悶之期待。

　　我們盼望讀者們能夠理解到，東京的大改造不是大興土木，而是細膩且意味深長的「改」。它不像北京那般大破大立，它甚至如今才開始做電線桿的地下化；它盼望煥然一新，卻也寄盼獲得全體市民甚至國民的支持（東京申請2016年奧運主辦權失敗，正是國民支持率過低）。

　　當然，讀者們或許還是想問，看完這本書，是否只是看到一場異國都市的更新，身在台灣的我們，在看完後又能獲得何種能量？

　　我們也一直思考，這本書是否能得到一個拋磚引玉的功用，讓關心台灣的人們，親眼見證一個老邁的城市，也可以在短短8年（以東京申奧成功的2012年開始算），到2020年以前做好未來50年的建設；讓我們對所謂的都市更新有一層不同的定義，都市更新不該只是拆或破，而是舊建物的重新翻修與再利用，基礎工程的重新檢討與強化，都市更新其實可以造就社區的活性化等。

　　看到東京的都市更新，我們期盼讀者能看到東京在野心之下對未來城市的定義與想像，未來城市該是更舒適、健康，而不是新穎。東京的這場改造，並非只是為了一場盛會，跳起機械舞。

　　當然，都市更新之後，理當產出更多投資機會與消費商機，我想這個部分在思考都市更新時，也是必須考慮之一環，而東京的都市更新亦確實詮釋了這一概念（如品川與大丸有的更新），因此所有關心經濟趨勢、世界經濟、投資商機的讀者們，此書更是不容錯過。

　　本書將附帶地圖說明與數十幅圖片，更有知名攝影師筱山紀信拍攝的多幅工地現場照片，致力將奧運帶來的影響，清楚明瞭地告訴讀者。

　　本書不僅對熱愛東京的人來說相當受用，對建築、投資有興趣的讀者也能在此書中找到閱讀樂趣，而所有關心台灣都市發展的讀者，更能從中找到些許未來城市發展方向的啟發。

推薦序

東京的城市變身

　　東京一直是我最喜歡去旅行的城市之一，這座城市兼具傳統與前衛，科技與自然，每年都有令人驚艷的改變！也讓旅行者無法抗拒這座城市的魅力，會忍不住一而再，再而三地前往旅行。

　　戰後的東京，從廢墟重建，歷經多次大改造，終於蛻變成今天這座繁榮興盛的大城，不斷的蛻變是這座城市常保新鮮有活力的祕訣。在2010年威尼斯建築雙年展中，日本館由塚本由晴、西澤立衛共同參展，因為當年剛好是日本「代謝論」發表五十週年紀念，他們以「新陳代謝論」（Metabolism）為思考主軸，認為東京這座城市其實從以前到現在，就持續不斷地自我進行小型的改造變化，就如細胞的新陳代謝一般。

　　除了日常的小型新陳代謝之外，東京多年來也進行過多次大改造的手術，1964年東京奧運會的舉辦，可說是東京大改造的催化劑。舉辦世界級大型活動（例如世博會或奧運會），是城市進行大改造最好的契機，因為為了達成城市宣傳與建立城市地位，所有的奧運主辦城市，無不想盡辦法大興土木，讓城市煥然一新；事實上，藉著運動會的建設，城市設計者也可以名正言順地進行城市大改造，讓這座城市在短時間內脫胎換骨，進化成另一個版本的先進城市。

　　東京六?年代主辦奧運會，讓日本有機會展現戰後重建的能量，同時也展現其自信心。當年日本政府並未大規模引進外國建築師來參與奧運建築的設計建造，而是以建築之神丹下健三為主導，規畫奧運會整體的建築空間，一方面讓外國看見日本人自己建設的能力與信心，另一方面，也培植了國內建築師參與重大工程的經驗與技術。丹下健三當年所設計的代代木競技場，富藝術性的高超結構體，也是日本建築傲人的傑作，後來憑此技術，丹下又建造了宏偉的東京聖馬利亞大教堂，至今仍是東京重要的文化財，也是丹下健三死後舉行追思會的場所。

　　當年奧運會的舉辦，推動了東京市區的大改造，包括首都圈高速公路、羽田機場擴建、地鐵日比谷線通車，新建機場聯絡單軌電車等交通建設，並興建大量國際級大飯店，促成首都圈內現代高級住宅的興建，讓人口慢慢回歸都心來居住，對東京這座城市帶來極大的變化。

　　近年來，東京也持續推動城市區域的改造，從上個世紀新宿車站、新宿都廳的建設，池袋太陽城的大型構造規畫，一直到台場臨海副都心的開發，灣岸地區的規畫等等，二十一世紀初，六本木之丘、Mid-Town中城的大型都更計畫完工，造成首都圈內的新改變，這些年來更試圖翻轉軸線，在老舊的台東區、墨田區建造「天空樹」新東京鐵塔，配合東京車站一百週年紀念，整修老舊車站，丸之內區的歷史建築再利用等規畫，都讓東京這座城市年年充滿新氣象！

　　很少城市像東京一樣，可以有兩次舉辦奧運會的機會！第一次的東京奧運是這座城市的大改造，而這次的東京奧運會等於是東京在新世紀另一次改造的機會。這次奧運的主要規畫設計，包括解構主義建築師扎哈‧哈蒂（Zaha Hadid）所設計，造型流線酷炫的主場館，以及灣岸地區大型的選手村與各種項目的運動競技場，不過也因為主場館太龐大，影響神宮外苑景觀，遭到日本建築師伊東豐雄等人的公開抗議，甚至必須更改設計，而歷史悠久的築地魚市場也因為計畫搬遷到灣岸，而引起東京居民的抗議。往東京灣發展本來就是東京都是發展的趨勢，丹下健三過去就曾經設計過未來東京灣海上城市的計畫，而動畫「機動警察」劇場版，而曾出現建造東京灣海上城市的未來想像，奧運城市改造讓這個趨勢越來越朝夢想的實現前進！

　　不論如何，城市巨大的改變，總是會影響許多人的生活，有一位東京居民便因上次東京奧運的舉行，被迫搬遷住到現在的社區，想不到這次奧運的舉行，他的住家又被規畫為搬遷區域！

　　對都市設計者而言，奧運的舉辦是帶動都市更新開發的最佳時機，許多聯合開發案相繼推出，令人欣慰的是，日本東京這幾年來的大型都更計畫，不僅創造出建商利益，更新地區建築景觀，更創造出許多美好，供民眾共享的開放空間，讓都更計畫真正造福全體城市居民！

　　可以預見的是，2020東京奧運會的舉行，將會帶來整座城市的大改變！這樣的改變著實令人期待！《2020東京大改造》這本書對於喜歡到東京消費、旅行者，或是經常前往東京經商、工作，甚至觀察建築、城市發展者而言，應該是一本絕佳的參考書，其實這本書也是一本關於「東京學」的未來發展預測，非常值得對於「東京未來學」有興趣者來閱讀！

　　研究東京的改變，瞭解它的前世今生與未來發展，應該也可以為我們的城市帶來新的想像，期待我們所居住的台北城，也可以在可預見的未來，有新的改變，讓這座城市更美好！

實踐大學建築設計學系副教授
李清志

推薦序

按圖索驥 ，東京地產投資布局最重要的一本書

　　台灣人對於日本旅遊的嚮往，以及日本地產投資的興趣，一直是無可救藥的迷戀。

　　光從日幣匯率變化卻相對帶動投資買房熱潮，就可以看出端倪。日幣漲的時候，許多人喊著「快把錢拿去投資日本地產，高投報又穩定保值。」；日幣跌的時候，許多人喊者「快把錢拿去投資日本地產，趁日幣便宜危機入市。」參考日本信義房屋資料，該房仲集團進軍東京五年以來，累計總成交量已逾千件，總銷售金額逾700億日圓，將近200億台幣，現在平均每天成交 1.2件，顯示前往東京購屋置產，已成為國人海外投資的主要標的。

　　回顧1989到1992年，日經指數從38957點跌到14000點，造成大量帳面資產化為烏有，也開啟了日本泡沫經濟的序幕。但是掐指算算，泡沫至今也超過二十多年了。

　　超過二十年的生聚教訓，日本長期做為一個先進國家，加上嚴謹而團結的民族性，儘管偶爾遭逢災變，但是這幾年在「安倍經濟學」的貨幣寬鬆政策及經濟刺激手段下，向市場注入大量資金，促成通貨膨脹、日元貶值、促進出口、物價成長，連帶企業與民眾收入成長，讓日本經濟出現轉機。而根據「日本國土交通省」的最新研究報告，東京地價也已經止跌反彈，出現上漲的曙光。

　　紅色子房一直強調，房價是由「建物價值」與「土地價值」組成。一般來說，建物價值是會隨時間折舊的，只有土地價值才會有漲跌。所以說，房價成長的動力在於土地。如果地價已經開始反彈，表示以往投資日本房市，除了租金穩定以外老覺得「房價不動如山」的魔咒，似乎已出現破除的跡象。

　　在台灣，大家熟悉的不動產投資，就是跟著捷運等大型公共建設走。等大型建設完成，土地價值上漲，房價自然也跟著上漲。

　　《2020東京大改造》這本書，就是告訴你未來東京各個重大建設的詳細分布與完工時程。

　　隨著迎接2020年東京奧運，整個東京市將再一次改頭換面，觀察東京房市，目前眾多公共建設題材已經開始發酵。奧運對房地產發展最近的例子，就是中國北京2008奧運前的房地產市場實績。當年隨著奧運的逼近，北京房價從2003年起一路上漲，根據北京市統計局的調查，2007年末，北京的房價已經比2003年的房價多出整整一倍。所以同樣的「奧運題材」，會不會也出現在2020東京房地產呢？日本東京房地產，會不會像中國北京奧運前，出現一波逐年成長的動能呢？在台灣，光是個「桃園航空城」計畫就可以讓桃園地價翻兩倍，在東京有更國際化的「奧運建設」及可預期的觀光就業人潮，對於房地產來說，這不就是更大的利多嗎？

　　除了房地產投資以外，紅色子房對都市計畫、建築設計領域一直都涉獵頗深。《2020東京大改造》這本書介紹了東京都23區內的各大開發計畫，包含因興建大量奧運設施而備受矚目的灣岸地區；持續都市更新的神宮外苑、大丸有、日本橋、銀座地區；結合車站周邊開發的品川、澀谷、新宿地區等，讀者可以觀察到日本專家對於都市計畫規畫過程的縝密態度，以及交通結合區域發展的專業思維。

　　喜歡建築設計的朋友，也可以跟著本書回顧1964年東京第一次舉辦奧運時期，幾位日本大師崛起的作品故事，包含丹下健三、蘆原義信等，也可以看到2020奧運主場館「新國立競技場」國際設計競圖，扎哈．哈蒂建築事務所如何以流線型的張力結構，以「未來」與「衝擊」的意象，打敗其餘強者獲得設計權，為東京設計界注入全新活力。

　　根據日本觀光廳的調查，台灣人赴日旅遊人數，估計全年已達200萬人次以上。華航、長榮等航空公司也一條條增開日本航線，連日本香草、樂桃等廉價航空，也持續開闢台日新航線加入戰場搶客。因此，日本早已成為台灣人熟悉的熱門觀光勝地之一，而台灣人對日系百貨藥妝的愛用，也使日本成為台灣人最愛的購物天堂。

　　對於房產投資人來說，隨著台灣房地產仍存在多空交戰的疑慮，投資人找不到適合標的對抗通膨，或許能趁此時轉進「利空出盡」的日本房市，同時搭上日本東京奧運的地產增值列車，並趁著日圓貶值，前進日本當房東。

　　對於喜愛日本都市空間文化的朋友，也可以跟著本書按圖索驥，感受大和民族如何用精緻的專業與團隊分工合作，一起翻轉改造這個國際都市。

外資法人地產軍師 紅色子房

內容連載

因為奧運，44萬平方公尺的巨大住宅區誕生

東京灣岸地區，一些主要的建設計畫已經開始加速進行。

東京奧運的概念是「小而美的申辦計畫」，而這個計畫的中心就是預定在晴海建設的選手村。在申奧委員會的候選城市申辦檔案中，就強調85％的比賽設施，將集中在以選手村為中心半徑的8公里範圍內。而37個比賽場地中，就有21個集中在灣岸地區。

許多不動產從業人員都對選手村投以關注目光，原因是申奧委員會發表絕大部分的選手村，將交由民間業者建設的主要方針。

選手村占地約44萬平方公尺，主要分成工作人員使用的營運區（東側），與奧運選手的居住區（西側），前者為臨時設施，後者則屬於永久設施，並且在奧運結束後轉作住宅使用。前東京都知事豬瀨直樹在對國際奧林匹克委員會簡報時說，奧運選手村將是「近數十年來最大的住宅開發案」。

選手村預定地的土地目前屬於東京都所有。東京都考慮附加一些關於配置計畫與居住設施的條件後，就公開招募民間業者參與居住區的開發案。東京都運動振興局主要負責選手村業務的澤井正明課長表示：「目前正在討論，公募是要只限不動產開發公司參加，還是也開放給其他業種。」

其運作方式是把選手村交由民間業者開發，但是在奧運舉辦期間必須出租給奧運組織委員會使用，租金不得超過38億日圓。奧運結束後，可轉作分售、租賃的住宅。

選手村將建設成在奧運期間可供1萬7000人入住的設施。每個居住單位的面積是60?135平方公尺，可供4?8人使用。為了讓選手能夠有效率的移動，將採取所有居住樓層集中在2?14樓的方針。

不過，這些由民間業者建造的設施不一定只有14層樓。澤井正明課長表示：「要建得多高由業者自行判斷，因此也有可能出現超高摩天大樓。但如果是這種情況，奧運期間就不得使用15樓以上的空間。」

假設全部都是5人用住宅，2?14樓總共會有3400戶，如果再加上15樓以上的空間，奧運結束後可能就會一口氣出現1萬戶以上的新住宅。

晴海周圍也相繼建設超高摩天大樓。不動產調查公司「東京鑑定」表示，除了選手村之外，光是現在已經掌握的計畫就有1萬戶的新住宅供給量。許多大廈預計在東京奧運之前完成，灣岸地區自此之後應　該會更有住宅區的感覺。　　

虎之門之丘，未來東京的象徵

房地產綜合開發商「森大樓建設公司」，自1960年代以後，就在新橋．虎之門地區進行開發事業，建設了約50棟辦公大樓（由於每棟大樓都有編號，因此通稱「編號大樓」）。過了半世紀之後，這個地區的都更事業又重新活躍起來。

其中最受矚目的「虎之門之丘」在2014年5月完工，而連接都心與灣岸地區的「環狀2號線」，就從其正下方穿過。東京都都市建設局街道建設部再開發課課長土橋秀規表示：「這個建設案在立體道路制度上路之後，終於可以著手開發。」雖然1946年的都市計畫中，就已經決定了環狀2號線的建設，但是虎之門到新橋區間的開發，長期以來都裹足不前。1989年建立了立體道路制度後，這段區間的開發，才終於因為道路與建築的整體都更計畫，而重新活絡起來。

森大樓建設公司從2002年開始以合夥人身分參與此都更計畫，對事業實施者（東京都）與權利者提出企畫案與建言，並且在2009年時獲選為「特定建築者」（協助進行公辦都更的業者）。

環狀2號線地上出口附近規畫了草皮廣場等充滿綠意的空間，預計此處將會聚集人氣。森大樓建設公司將以包含廣場與大樓在內的管理經營者身分參與其中，該公司的虎之門之丘開發準備室開發事業部的課長長尾大介表示：「希望我們能夠活用在建設六本木之丘時，學習到的市鎮管理經驗。」　　　

虎之門之丘是致力於強化東京都國際競爭力的地區，在2011年時也被選為「亞洲總部特區」的核心設施，因此備受期待。環狀2號線沿線也被列為城市景觀再造地區，未來似乎會進行一連串的都更計畫。

日本國土交通省也認為，虎之門地區若有意強化國際競爭力，必須解決交通不方便的問題，因此考慮採取由民間業者建設車站的補助制度，並且成立研究會，以虎之門之丘為對象進行個案研究，開始討論在空白地帶建設新地下鐵車站的可能性。

澀谷地區，建築師們用摩天大樓競技

幾年後，澀谷車站周邊將會滿滿都是名建築師設計的摩天大樓。這個地區的都更除了原本的政府規畫團隊，也另外邀請了知名建築設計師，參與各街區的設計。澀谷，企圖透過設計展現自我風格，與其他地區的都更做出差異。

澀谷車站中心地區設計會議的議長，同時也是建築師的內藤廣，提出採用建築設計師制度的方案進行都更。這個方案是由內藤推薦數名建築師，再由各個街區的業主透過面試選擇合適人選。內藤表示：「我推薦的都是比自己年輕的世代，因為我希望給他們機會大展身手。」

建築計畫分成4個街區，其中心是由車站大樓改建的「車站街區」。這個街區任用的建築設計師，包括日建設計公司、隈研吾建築都市設計事務所、SANAA（由妹島和世、西澤立衛兩人成立的建築師組合）等3組。澀谷著名的八公廣場也將重新設計。

建築物由東棟、中央棟、西棟等3棟組成，總面積27萬平方公尺，相當巨大。東棟高約230公尺，超過高約180公尺的複合式商業大樓澀谷Hikarie，將成為澀谷新地標，未來也會和澀谷Hikarie一樣設置專屬辦公室。出租樓板面積約7萬平方公尺，在澀谷地區算是相當廣大。業主東急電鐵公司已經開始尋找進駐的企業。渡邊功常務表示：「我們正在詢問有澀谷風格的創新企業。」

澀谷現有的車站大樓，全部都是商業用設施，而新建的大樓則會在內部設置辦公室。有些成長中的企業認為澀谷可用來辦公的辦公室不足，因此搬離這個區域。新大樓雖然還有數年才會竣工，但希望工程盡可能加快速度。附近大規模辦公室的遷入率極高，聽說如果把辦公室設在澀谷，就比較容易雇用到員工。

澀谷的開發概念是「娛樂城市」，這個概念現在也蘊藏了「款待來客」的意涵。先行開業的複合型商業大樓澀谷Hikarie的辦公室中，目前有手機遊戲公司DeNA，及手機通訊軟體公司Line等具有澀谷風格的企業進駐。想必未來完成的大樓中，也會有相同性質的企業進駐吧！

例如鼓勵員工不打領帶的企業。如果在澀谷商辦工作的人也不打領帶的話，就能與來這裡消費的人一起融入這個區域。換句話說，在澀谷工作的人，其氣質形成了澀谷的風景。而澀谷特有的環境，也能讓這些工作者發揮創造力吧！

這麼一來，澀谷就能展現出與大手町、丸之內、有樂町等地區相異的特色。

機場功能的強化與升級

截至2012年度為止，首都圈機場（羽田機場、成田機場）的總起降次數為每年64萬次。而日本政府正推動在2014年度中，將起降容量提升到75萬次的計畫。而在這個目標達成後，2014年秋季，日本政府將把目光放在如何更強化機場之功能，以便因應奧運開幕之後的廣大來日客數。

日本國土交通省賦予成田、羽田兩座機場「首都圈機場」的地位。近年來，這兩座機場以強化國際性的都市競爭力為目標，企圖增加飛機起降容量。截至2013年3月底，兩座機場的總起降次數約為每年64萬次（其中羽田機場約39萬次），不過日本政府也發表了在2014年度中，將起降容量增加到約75萬次（其中羽田機場約45萬次）的計畫。

羽田機場現在正進行的跑道延伸與停機坪新設工程，就是這項計畫的其中一環。這些工程，預定在2013年末完工。

此外，國土交通省在2013年9月表示，針對達成75萬次的目標後該如何更加強化機場功能這點，將「著手進行具體檢討」。其開端是該省在當月26日，在交通政策審議會航空分科會基本政策部會中，以「今後首都圈機場應有的樣貌」為主題進行討論。

2013年11月1日，國土交通省在該基本政策部會底下，成立附屬機關「首都圈機場功能強化技術檢討小委員會」。這個小委員會，是召集外部專家與相關部會的部課長級人員的組織，負責針對技術面篩選出可能的選項，並且預定在2013年度中整理出一份初步報告。

除了增建跑道的提案以及使用橫田基地或調布飛行場等之可能性之外，也包含了重新檢討現有管制方式等從軟體面切入的想法。小委員會的家田委員長針對這些選項表示：「在檢討做為選項的可能性時，軟體面也有機會成為候補議題。」

河川、港灣、下水道的防災設施

東京都也正在推動針對首都直下型地震，以及伴隨而來的海嘯災害的防災對策。都內河川、港灣、下水道的耐震、防洪對策都開始加速規畫，預計在2020年之前，大部分的防災設施都會完工。東京都以「安心」「安全」為關鍵字，提升「都市的舒適性」。

東京都的防災相關規畫也開始加速進行。東京都的建設、港灣、下水道3局，在2012年12月底共同發表的工程計畫就是一例。這是為了因應首都直下型等大規模地震，以及海嘯帶來的水災等所規畫的工程計畫。東京都以2012年整理的對策基本方針為基礎，同時參考311地震後成立的專家會議中之提議，來規畫這些工程。3局加起來的總工程費合計約3800億日圓，各個工程事業預計在2020年前後完工。

其中的建設局河川部，提出以隅田川等主要河川下游為重點防災對象的「東部低地帶河川設施整備計畫」。該計畫將在防波堤（總長度約40公里）與護岸（總長度約46公里）增打水泥、實施地盤改良，並且補強水門與抽水站等22項設施。預估總工程費用合計約1800億日圓，預定在2021年度結束前完工。

港灣局公布「東京港灣海岸保全設施整備計畫」。該計畫針對東京港約17公里的防波堤、約26公里的內部護岸，以及3座抽水站實施耐震、防洪對策，並且將其定位為從2000年代後半開始率先推行的同種類對策的延續。

下水道局正在進行「下水道設施的地震、海嘯對策整備計畫」。該計畫的目的，是加強水質淨化中心與抽水站的耐震、防洪處理。在耐震處理方面，將在設施構造壁增打水泥、在柱子外層包覆鋼板等；在防洪處理方面，則設置防水門及止水板等。

耐震工程的對象總共98處，包含所有的水質淨化中心與抽水站；防洪工程的對象，則是包含中川水質淨化中心與新川抽水站等在內的34處。除此之外，下水道局也企圖利用遠端控制，來達到20個下水道管的高潮防潮門可自動開閉的目的。預估這些工程的費用大約500億日圓，並且預定在2019年度以前大致完工。

下水道局在推動這個計畫前，也在防範下水道管等因地震搖晃而破損，或下水道因土壤液化而浮起的對策工程上，耗費了不少力氣。

其破損對策從2000年度開始進行，至2013年度，完成了以醫院及避難所周邊等為中心的2500處工程。現在工程持續進行，而施工對象也擴大到地震時人們聚集的交通據點，或做為重建據點的行政廳舍周邊。至於液化對策，則從2008年度開始進行，首先在2010年度前完工的是緊急輸送道路的工程。下水道局計畫調整部的新谷康之計畫課長表示：「現在工程持續進行，範圍也擴大到通往避難所的交通要道。」下水道局預定在2019年度之前完工。

灣岸是新的住宅大樓密集地

不動產鑑價公司「東京鑑定」的主任研究員井出武回顧東京都的開發歷史，向我們提出東京都的住宅開發，大抵可歸納出一個「順時針法則」。

在東京都23區內，大規模住宅大樓的興建計畫，也只集中在品川區、港區、中央區等都心區域，而總面積數萬平方公尺的大規模建築更是特別醒目。

這樣的趨勢在已經竣工的住宅大樓中也看得到。根據都市與住宅問題研究機關長谷工綜合研究所調查，首都圈在2013年完工的住宅大接下來讓我們看看住宅開發區的變遷。1982年以前竣工的建築集中在港區、澀谷區等都心地區。

1983?2002年都心地區的可開發用地供給減少，事業主為了尋求開發用地，逐漸將開發範圍移到台東區等城東地區。2003年之後這樣的移動變得更加明顯。建築供給區域的位移，就如同時鐘的指針旋轉一般。

井出主任研究員表示：「指針今後也將繼續轉動，下一個目標將是晴海、豐洲、有明等灣岸地區。這些地區的開發用地無疑將提供給住宅大樓使用。光是已知的勝鬨以南的灣岸地區，就已經預訂釋出1萬戶住宅。」根據《日經建築》的調查，也可以發現1萬平方公尺以上的住宅大樓開發案，都集中在灣岸地區。

灣岸地區接連推出許多備受矚目的開發計畫，如取代築地市場功能的「豐洲新市場」、奧運選手村、比賽場地等。此外，這個地區也有許多正在構思與規畫中的交通建設，如預定在2016年3月通車的「環狀2號線」、連結晴海與銀座的巴士高速運輸系統、新交通系統「百合海鷗號」與東京地下鐵有樂町線的延伸等。

迎接超高齡社會，打造一座健康城市

因1964年東京奧運的舉辦而興建的基礎建設與都市架構，現在也依然持續使用中。這麼一想，2020年東京奧運的都市計畫，就必須以2050年、2060年的日本整體環境來考量。屆時，日本人口將會少於1億人，其中有將近40％是高齡者。因此，在建設城市時必須考慮到這樣的發展狀況。藉由奧運的舉辦來重新建設東京，是一個相當重要的思考角度。

舉例來說，有研究顯示，走在凹凸不平的道路上似乎是預防失智症的好方法。因此，我們是否能夠以高齡者將占4成的社會為前提，將這種道路融入公園與城市當中，讓大家只要步行通過這些道路，就能預防失智症呢？在運動方面也一樣，我也覺得幼年時期在不平整的地面上玩耍的選手，與在平坦的環境中養成的選手，最後發展會出現一些差異。

將城市建設成「運動與文化」的中心，國立競技場的改建就是其中之一。這個計畫因為建築本身規模龐大以及大幅影響都市景觀而產生爭議。但是，沒有人想要刻意破壞景觀。我們只是想成為世界首例，在都市的中心地帶建造運動與文化殿堂的城市。而這將成為東京的全新魅力。如果社會各界有反對意見，那麼只要在合理範圍內虛心採納意見來改進，就可以了。設計師想必也能接受大家齊心協力，將競技場轉變成符合日本現狀的樣貌。希望能藉著奧運的機會，讓運動變成更貼近一般人的存在。在歐洲有附設酒吧的比賽場地，但在日本卻沒有看過比賽場地內有居酒屋進駐。換句話說，這是競技設施與商業設施、都市如何融合的問題。因此，最好也能從經營的角度，思考如何讓一般人在平時也能更輕易地使用運動設施或場館。

以舒適的零耗能空間為目標

現在這個時代，舉辦一場對環境友善的奧運是理所當然的。這不僅止於引進節能技術以減少二氧化碳排放量，而是致力於使用再生能源，讓整年的一次能源淨消耗量以零或大致為零為目標。

但是，提到日本的節能建築，普遍都認為必須伴隨著減少用電的忍耐，尤其受到311地震後節電活動的影響，節能建築的目的變成只是減少電力使用量。

在地震發生後的2 0 11 年夏天，針對採取空調節電政策的辦公大樓，調查「溫度與智能生產力（intellectual productivity）、工作環境滿意度之間的關係」。結果發現，因為節電政策而在社會上普及的將空調溫度統一設定為28℃，會造成智能生產力與滿意度下降。換句話說，即使興建對環境友善的奧運會場，若入場者最後卻不得不用忍耐的才能待在場館，東京奧運還是無法成為一場有魅力的活動。

2012年之後，空調的溫度設定逐漸配合氣候而有改善的趨勢。但是在照明方面，現在多半仍然維持與地震後相同程度的照度設定。但是照明與空調不同，即使照度低也不會影響滿意度。

推廣零耗能住宅時，逐漸開始重視滿意度與舒適性。在奧運設施方面，在體貼環境的同時，也必須以打造出讓一流運動員能夠發揮最佳成果的設施為目標。

無障礙環境、無障礙設計

2020年東京將同時舉辦奧運與殘障奧運，因此未來必須比現在更積極推動都市的無障礙化，並且打造一個對身心障礙者及高齡者友善的城市。而這也是比世界上任何一個國家都急速邁向少子與高齡化的日本，正在面對的重要課題。我們可以期待機器人將在2020年的活躍。如可自動行駛的輪椅、引導視障者的機器導盲犬等，都極有可能普及化。

要實現這樣的技術必須解決兩個課題。第一個是自動輪椅與機器導盲犬，都需要有能夠精確指引方向的定位系統。想要正確指引方向，至少重點位置的誤差必須控制在1公尺左右。現在的GPS或Wi-Fi都無法確保這樣的精確度，因此或許必須在十字路口或斑馬線附近埋設Beacon（發出電磁波調查移動體位置的通訊設備）之類的定位系統。

以舒適的零耗能空間為目標

現在這個時代，舉辦一場對環境友善的奧運是理所當然的。這不僅止於引進節能技術以減少二氧化碳排放量，而是致力於使用再生能源，讓整年的一次能源淨消耗量以零或大致為零為目標。

但是，提到日本的節能建築，普遍都認為必須伴隨著減少用電的忍耐，尤其受到311地震後節電活動的影響，節能建築的目的變成只是減少電力使用量。

在地震發生後的2 0 11 年夏天，針對採取空調節電政策的辦公大樓，調查「溫度與智能生產力（intellectual productivity）、工作環境滿意度之間的關係」。結果發現，因為節電政策而在社會上普及的將空調溫度統一設定為28℃，會造成智能生產力與滿意度下降。換句話說，即使興建對環境友善的奧運會場，若入場者最後卻不得不用忍耐的才能待在場館，東京奧運還是無法成為一場有魅力的活動。

2012年之後，空調的溫度設定逐漸配合氣候而有改善的趨勢。但是在照明方面，現在多半仍然維持與地震後相同程度的照度設定。但是照明與空調不同，即使照度低也不會影響滿意度。

推廣零耗能住宅時，逐漸開始重視滿意度與舒適性。在奧運設施方面，在體貼環境的同時，也必須以打造出讓一流運動員能夠發揮最佳成果的設施為目標。

無障礙環境、無障礙設計

2020年東京將同時舉辦奧運與殘障奧運，因此未來必須比現在更積極推動都市的無障礙化，並且打造一個對身心障礙者及高齡者友善的城市。而這也是比世界上任何一個國家都急速邁向少子與高齡化的日本，正在面對的重要課題。我們可以期待機器人將在2020年的活躍。如可自動行駛的輪椅、引導視障者的機器導盲犬等，都極有可能普及化。

要實現這樣的技術必須解決兩個課題。第一個是自動輪椅與機器導盲犬，都需要有能夠精確指引方向的定位系統。想要正確指引方向，至少重點位置的誤差必須控制在1公尺左右。現在的GPS或Wi-Fi都無法確保這樣的精確度，因此或許必須在十字路口或斑馬線附近埋設Beacon（發出電磁波調查移動體位置的通訊設備）之類的定位系統。